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#64駅徒歩12分。調整、80平米の極小住宅。いくらで買う？
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今日は「駅徒歩12分、市街化調整区域の極小戸建て」の相談が来たので、その物件をどう見るかをリアルに考えてみました。
一般媒介で複数の不動産会社が動いている案件。 つまり、今回情報をくれた不動産屋さんは、他社で決まってしまえば1円にもならない可能性がある物件です。
だからこそ、買う側としては、 「買う・買わない」 を早く判断すること自体が、情報をくれた不動産屋さんへの利益分配になるんですよね。
今回の物件は、
・駅徒歩12分
・市街化調整区域
・土地約25坪弱
・三角地
・駐車場かなり厳しい
・軒天傷みあり
・増築されている可能性あり
という、なかなかパンチのある物件。
ただ、土地値・解体費・修繕費・出口戦略を逆算していくと、 「この価格以下なら成立するかも」 というラインも見えてきます。
私はこういう時、 「利回りが高いから買う」 ではなく、
・最後に誰が欲しがるのか
・出口はあるのか
・インカムで何年回収できるのか
・解体した瞬間に価値が消えないか
をかなり重視しています。
今回の物件も、 キャピタルは厳しい。 でも、指値が通ればインカム狙いでは成立余地があるかもしれない。
そんなリアルな数字と現場感を、今日は雑談ベースで話しています。
このチャンネルは、私、たまねぎカメラが、不動産賃貸経営を通して利益を獲得し、その利益を私に関わった人すべてに分配し、ともに栄えるという理念をもとに発信しています。
具体的には、茨城県取手市に「不動産投資バー」を作り、そこに来てくれた人たちと、お酒を飲みながら不動産投資の話をしたり、ノウハウを共有したり、雑談したりしながら、みんなで少しずつ前に進めるような場所を作ろうとしています。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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