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#27【実録】難ある所に利はあるか？ お寺と廃墟に挟まれた難あり物件買付録 後編
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📄 今回の配信内容
可児郡御嵩町にある、お寺の越境樹木と隣の廃墟に挟まれた「難あり物件」への挑戦・後編をお届けします。
早朝内覧後、可児市の一人社長から「売主さんからどうなっているか催促があった」と不意の電話が入ります。
不動産の現場で売主側から催促が入るのは、買い手が全くついていない証拠。
相手の心理構造を察知した私は、「土地の状況も厳しく指値せざるを得ない」と伝え、社長から「とりあえず買付出してみて」という実質的な指値のGOサインを引き出しました。
アッザレアを満室にしてくださった相場観抜群の賃貸仲介さんへ本音をぶつけると、「早く確実に決めるなら4万円。隣の廃墟もありネット写真で敬遠されやすい」というシビアな現実が返ってきました。
日頃からお菓子を手渡し、敬意を払い続けてきたからこそ、建前ではない真実を教えていただくことができました。
さらに、あえて2週間空けて相談した内装業者さんからは、「売主さんに出すなら証拠があった方がいい」と、外回りの清掃まで含めた「約160万円」の正式な見積書を作っていただく神対応を受けます。
手元に揃った数字は、想定家賃月額4万円（年間48万円）、修繕費約160万円、諸費用約50万円。
悪条件のリスクを背負う以上、妥協できない「利回り20％」から逆算した総投資枠は240万円。そこから修繕費と諸費用を引き算して導き出された適正物件価格は、なんと「30万円」でした。
売り値300万円超に対し、30万円。普通なら怒られるような数字ですが、『非常識な成功法則』の強い姿勢を胸に、行動経済学の「参照点効果」を活用した買付証明書を組み立てます。
「利回り20％から逆算すると本来は30万円。しかし、お待たせしたお詫びとして50万円にする。ただし現状有姿で境界も問わない」――。
相手を追い詰めず逃げ道とメリットを残す『孫子』の兵法を仕込んだ、人生初の大幅指値買付。送信ボタンを押した直後、果たして売主様と不動産会社社長から返ってきた「予想外の反応」とは……！？
📢 チャンネル紹介
『THE LAST 1METER 尾張旭 elsの粘りの経営録』。
あと1メートル掘れば金鉱があるのに、その手前で諦めてしまった男の話を元に、私自身の泥臭いリアルな失敗ともがき、諦めないプロセスを公開するチャンネルです。
杉田塾長のお言葉にて経営を学びたい方はこちら
JLT
https://fukui008.com/
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9月20日
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